銀行信貸專家

可怕的香港房價終於要跌瞭？

都說在北上廣深買房難，殊不知去香港買房那更是“難於上青天”！ 從1997到2007，香港回歸20年來，樓市可以說跌宕起伏，特別是97年金融風暴後，香港樓價重挫7成，而從2003年結束連續6年的跌勢以來，香港房價十幾年間已飛漲...

都說在北上廣深買房難，殊不知去香港買房那更是“難於上青天”！

從1997到2007，香港回歸20年來，樓市可以說跌宕起伏，特別是97年金融風暴後，香港樓價重挫7成，而從2003年結束連續6年的跌勢以來，香港房價十幾年間已飛漲370%。而總的來看，香港回歸20年來樓價升幅也已超過五成，平均每年升幅約為2%，此外，整體私汽車借款 陷阱人住宅市值更是翻瞭一番，從97年的41022億，升至今年的77582億。

另從今年來看，根據截止六月底最新公佈的數字，今年5月香港整體私人住宅的售價指數已經升至333.1，同比漲幅達20.8%，這也是自去年10月以來連續8個月創下新高，今年首5個月的累計升幅則已經達到8.4%。

在樓市不斷火熱的情況下昨日花旗發表最新報告卻對後市發展潑瞭一盆冷水。其預料隨著8月份迎來行業淡季，香港住宅房價至2018年2月份將會周期性下跌10%，花旗同時預樓市下跌也將使得香港地產股於下半年股價表現會遜於大市。

外資大行突機車貸款零利率然對後市不看好？難倒香港樓價真要掉下來瞭？

事實上“唱空”香港樓市的不隻是大行花旗，就在上個月下旬，香港財政司司長陳車貸利率公式茂波也曾警告：香港樓市危險，“很容易出現回調”。

而從今年房價如此瘋狂的漲勢來看，陳茂波和花旗的說法似乎也並非危言聳聽。

就在上個月9日中原地產研究部就曾發佈的用於反映最新的地產市場價格變動的中原城市領先指數CCL，數據顯示該指數已連續第16次刷新歷史紀錄，超越瞭1996年12月8日至1997年3月16日期間15周的紀錄，為二十年來創歷史新高時間最長的紀錄。

另公開資料顯示，自2003年以來，香港的房價已經暴漲瞭364%。而香港傢庭月收入中位數隻上漲瞭61%。有機構測算得知，一間典型的香港公寓的價格已達到港人年收入中位數的18.1倍。香港房價高、居民壓力大已經成為瞭眾所周知的事實。

事實上今年前五個月，香港中小型住宅的價格同比上升9.1%，相比1997年樓市高峰期高出近76%。就連香港金融管理局也曾表示，一般香港市民平均要不吃不喝近16年，才能夠買一套房子。香港本地年輕人也一直在抱怨房價太高，買不起房。仿佛內地和香港在老百姓（603883）買不起房這一點上來說，已經完全“接軌”。此前更是傳出的香港島一個停車位便賣出518萬港元(約合453萬元人民幣)的天價的消息更是讓香港房價過高的話題升至輿論的風口浪尖。

另再根據美國咨詢機構Demographia的數據來看，香港目前擁有全球與收入相比最買不起的住房。香港的房價中位數相當於18年的傢庭總收入——假定不需繳稅、也沒有其他生活開支。

雖然機車借款 利息房價高企，但是今年地產商的銷售數據卻非常亮眼。

據英國《金融時報》20日報道，香港開發商在今年上半年銷售瞭創紀錄的170億美元新房，這個全球最昂貴房地產市場的平均新房價格達到180萬美元(約合人民幣1215萬元)。

而根據房地產中介中原地產的數據，今年上半年開發商銷售瞭1360億港元(合170億美元)的新物業。這比2016年下半年增加瞭13%，是有記錄以來的最高上半年銷售數據。

在今年上半年期間，人們以1400萬港元的平均價格搶購瞭近1萬套住房，樓市瘋狂程度可見一斑。

彈丸之地的香港寸土寸金，且多年來樓市一直波動很大。回顧此前香港房價不斷創新高的過程，香港政府似乎也沒少費勁抑制樓市炒作。

值得一提的是，就在上個月新任香港候任行政長官林鄭月娥在接受媒體采訪時也表示，為實現未來五年特區政府的施政目標及期望，首先便是從土地房屋政策方面加大工作力度，解決香港樓價高、買房難問題。此前，林鄭月娥也曾表示，計劃通過增加住房和土地供給來解決香港房價高的難題。

事實上為防范樓市泡沫進一步惡化，去年以來，香港政府就推出瞭一系列“辣招”，包括一約多夥須付15%印花稅和收緊新批按揭貸款等，然而香港樓價卻不聽使喚，一路向上，頻頻創出新高。以至於業界都開始吐槽，香港政府的所謂辣招是在幫倒忙。

此前Q房網香港董事總經理陳坤興在采訪中曾表示，“近年來香港樓價持續急升，多少是同政府實施的辣招有關，辣招實施令市民換樓變得難上加難，加上額外印花稅，令二手市場盤源持續收窄，二手放盤減少，而市場剛性需求大，買傢隻好追價入市，樓價自然升。”

實際上香港政府的所謂辣招真正起作用的是二手市場，近年來香港二手房市場表現疲弱，其中二手買賣流通率在去年更是跌至3.5%，創歷史新低。對此美聯地產分析認為，香港二手樓市場萎縮，從長期發展來說，也並不健康。

不過盡管花旗不看好後市，但是對未來香港樓市表示樂觀的亦不在少數。

此前房地產集團仲量聯行(JLL)就曾預計，在今年迄今上漲約10%的房價情況下，2017年下半年將接著再上漲5%。對此仲量聯行駐香港研究總監Cathie Chung表示，由於當地的需求和穩定的新項目管道，明年的銷售可能會保持強勁。

此外對於樓價高企，樓市泡沫會否短期爆破美聯地產則表示更為樂觀，其認為樓市短期不會出現泡沫爆破的情況，下半年樓價更會上升。

美聯集團主席黃建業認為，現時樓市有小泡沫的出現，處於“牛三”階段，上半年樓價已累積一定升幅，市場是時候要“回氣”，故預計第三季樓市會有輕微的調整，“下半年樓市主題大致是交投疏落，高價牛皮。”至於會否重演1997年至2003年樓價暴跌7成的情況。他認為、中長期來看樓市仍處於牛市階段，現時樓市與97年的底蘊不同，很難重演當年大跌情況，原因有4點。

黃建業認為，現時市場資金充裕，香港銀行體系總存款近12萬億元，對比97年隻有約2萬億元，流動性充足對資產價格有支持；此外，97年炒傢主導市場，摸貨炒風盛行，而近年政府推出辣招，包括額外印花稅、雙倍印花稅等，已經令炒傢絕跡，用傢主導樓市，樓市已較當年健康。

最後回歸到股市，花旗報告預計香港地產股於下半年股價將會跑輸大市。回顧今年香港地產股表現，恒生地產分類指數年初至今累計漲幅高達25%，去年同期漲幅則為8.62%。

在成分個股方面，華潤置地年初至今累計漲幅高達41%，長實地產，九龍倉集團漲幅均接近三成，表現可謂喜人。

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